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捷運七張站生活圈 山水景點轉運點 擁抱福高、環快動線 大案激勵 續漲力強

資料來源：2007/12/15 自由時報 AA2生活圈版

新店，這裡有碧潭、五峰山，想泡溫泉可就近到烏來，除了有新店溪沿岸著名山水景點的生活環境外，其擁有福高及環快可快速通往台北市的交通優勢，也讓新店房價持續看好，其中捷運七張站因為生活機能最完整，加上又受到裕隆汽車近3萬坪土地開發額的激勵與帶動，周邊房市交易熱絡。 

受訪者：林良璋 永慶房屋新店北新直營店店長

生活機能成熟

　　逐捷運而居已經是現代人的生活方式之一，因此捷運線周邊的房子幾乎都有抗跌的價值，在大台北地區中，新店除了擁有捷運線外，還有福高交流道，同時因為未來還有環狀線通過，使得原本的交通動線更為完整。

　　永慶房屋新店北新直營店店長林良璋表示，新店市的整體發展成熟，其中又以七張站生活機能最為完整。由於七張站過去的人口組成多以軍公教為主，整體生活水平素質高，而新店市的商圈發展就是以七張生活圈內的中正路商圈為起頭，使七張站成為新店市生活機能最佳的區域。

　　在七張生活圈內，共有4個主要公園，另外包括建國與仁愛兩大傳統市場，以及松青超商、全聯社等，七張還是新店的金融中心，銀行林立，此外圖書館、社區游泳池、文化中心也都環繞在七張站，交通上除了捷運外，還有福高交流道，且通往台北市的各線公車幾乎都在此停靠，在生活與對外交通上相當便利，由於生活圈成熟，近2年新店市主要的推案如「臺北人」、「園上園」、「高峰會」等都是集中在七張站一帶。

主要路段行情發展

　　七張站的生活圈主要路段區分又以北新路為主，林良璋表示，一般來說北新路以東，以新建案及新大樓為主，至於北新路以西，則是較多的舊公寓或是屋齡超過10年的大樓。

　　在北新路與寶強路交會一帶，為七張站較新發展的區域，多半以剛交屋或是興建中的新大樓為主，如「合環御品」、「合環御璽」、「高峰會」等，房價多落在每坪35萬~38萬，此區少有舊公寓，此外包括一個屋齡10年的大型社區「極景」，每坪成交價也在30萬~32萬。林良璋指出，由於本區多是去年才開工的建案，因此可說是七張一帶房屋交易量最大的區域。

　　至於在北新路以東如永新街、永華街、寶橋路一帶等，因為多是舊型公寓或社區，價格也相對便宜，屋齡25~30年的舊公寓，每坪成交價約為22萬~25萬，不過由於距離捷運站步行約3~5分鐘，通往家樂福商圈也相當方便，因此以首購族居多。

　　至於由中正路、民族路、建國路圍成的商圈，包含了建國與仁愛兩大傳統市場，以公寓及舊大樓產品為主，其中又以「明德新村」為中心。「明德新村」為七張站一帶早期發展且規劃完整的舊公寓，附近巷道多是單行道，人口則以公務人員居多，屋齡逾25年，目前「明德新村」每坪成交價約為24萬~27萬，可說是早期公寓中行情較高的區域，另外在建國路與民族路一帶，則有幾棟屋齡在5~10年的中古大樓，如「龍邦新苑」、「民族雅園」、「台北新殿」等，每坪成交價則在28萬~30萬。

店面

與租屋市場熱絡

　　由於七張站生活圈為新店市主要的商圈發展區域，其中店面行情熱門地段為北新路與中正路一帶，具有店面群聚的連鎖效應，一般來說每月每坪租金落在8,000~10,000元，至於買賣交易行情每坪約為80萬~100萬，部分店面每坪成交行情甚至高於百萬元，平均投報率約為2%~3%，不過由於釋出量極少，店面只要釋出3天幾乎就可成交。

　　而建國路與民族路一帶，店面每月每坪租金則約3,000~6,000元，每坪售價60萬~80萬元，平均投報率也約為2%~3%，值得注意的是，由於建國路鄰近兩個傳統市場，因此店面多半以傳統服務業為主。

　　在一般租屋市場上，新店市有寶橋工業區、技嘉科技、世新大學等，由於外來人口多，租屋市場交易也相當熱絡，一般套房產品室內8~10坪的大小，每月租金8,000~12,000元，平均投報率為6%~8%，目前套房產品最多就是以七張站共構產品「環遊市」的晶華館每坪成交價34萬~36萬。至於一般以25坪為主的單層公寓，每坪租金則約為16,000~20,000元。

本地客與外來客

比例各半

　　林良璋指出，七張站雖然不是新店距離台北市最近的捷運站，但相較於大坪林一帶，卻有較為完整的生活圈，加上大坪林以北多工業區，住宅環境不如以住宅區為主的七張站單純，因此兩者在房價上並無太大差異。

　　許多外地客在購屋上多會考量區域發展有未來性的七張站，目前本地客與外地客的購屋比例各半，最主要原因是因為新店市在地客地域觀念強，加上區域內少見八大行業進駐，生活環境單純，因此在地人通常不會搬離；而相較於台北市的高房價，新店成熟的發展則吸引了不少台北客，一般來說，總價2,000萬的產品，在新店就可買到一級大樓的產品，這也是新店外地客比例高的原因。

　　自SARS後至今，新店房價漲幅相當劇烈，一般大樓產品漲幅達30%~50%，公寓產品則為15%~20%，因此也有不少投資買賣，不過由於這一波銀行限貸政策，使得投資客的比例也由先前的30%降為10%左右。

裕隆城開發

房市潛力看好

　　投資客之所以看好七張站未來的發展，林良璋分析最主要的原因還是在於裕隆汽車城的開發以及小碧潭站聯開案大型開發。裕隆城開發案共分為A、B兩區開發，其中A區則是目前的汽車城、shopping mall等，B區則是能為新店帶來最大利多的商場與住宅等複合式開發，基地店地約3萬坪。

　　根據裕隆公司的規劃，住宅區部分將興建親水景觀豪宅，還有人工湖等設計，另外，商業區也要引進包括大型購物中心、旅館、影城、企業總部大樓、主題式娛樂餐飲中心等商業娛樂設施，目前市場預估，住宅部分未來開價將可以每坪50萬的價格創區域行情新高，也將為新店房價帶來另一波續漲動力。

　　至於小碧潭站「美河市聯開案」，由於總案量達260億元，其中除了住宅還規劃大型購物商場，住宅部分總戶數達1,680戶，不僅將為新店帶來大量人口的進駐，未來也可望成為地標建築之一，對新店房市有正面發展。

房市特點   產品售價兩極化

　　在七張站附近可以發現一項特點就是產品兩極化差異大，不是10年內的新大樓，就是屋齡在25年以上的老舊公寓，少數的華廈係品則是集中在中央新村一帶。在七張站周邊指名度高的大樓，其共同特色都是管理佳、公設豐富，例如「圓圓園」、「御之禮」、「群星會」、「極景」、「裕文花園」等，由於這類產品管理良善、公設豐富，近幾年價格漲幅相當明顯，例如由元利建設在民國91年推出的「群星會」，當時預售每坪約20萬創區域高價，如今每坪成交價約為33萬~35萬。

　　林良璋就指出，這一波房市景氣出現變化後，連帶七張站的住宅產品銷售率也出現兩極化的現象，例如新大樓的每坪平均成交價都可以在36~37萬，價格不但抗跌，甚至還有屋主開價40萬元，但成交量卻未縮減，因為這一類產品佳的大樓對換屋客而言，仍在可接受的範圍內；但密著大樓產品價格上升，舊公寓價格則多半維持在每坪24萬元上下，漲幅並未跟上大樓產品。