大樓拉皮 需天時地利人和

資料來源：2008/01/11 聯合報B5地產通版

【聯合報╱記者陳培思／專題報導】

老舊房屋改建要取得住戶共識相當困難，改建過程耗費將近兩年時間，受限於公設比提高，改建後實質坪數下降，是許多住戶不想改建的主因。在台北市寸土寸金的狀況下，老屋拉皮是讓房價「老當益壯」好方式。

拉皮整容 穩住身價

大樓拉皮成功改頭換面，既能穩住房地產身價，也對都市景觀有幫助，只要結構安全，是很划算的投資，一般來說，30多年的老舊房屋拉皮整容，外牆拉皮材質以磁磚最便宜，石材則貴二倍以上；若住戶密集，施工難度提高，總工程費也會跟著增加，平均每戶分攤大概要從十多萬元起跳，但房價保守估計至少會提高一到兩成，相形之下顯得划算。不僅僅是穩住老房子身價，甚至單價還可以年輕個十幾歲。

但要能夠順利拉皮成功，住商不動產企劃研究室專案主任徐佳馨指出，也不是每一棟都會那麼順利，至少得具備「天時」、「地利」、「人和」，才能皆大歡喜。

所謂的「天時」，就是指如果大樓外觀老舊，又剛好週邊都是嶄新大樓，拉了皮的老屋，在價格上會有明顯拉抬的效果。

掌握地段永遠是投資房市的最高法則，好區段就能享有高房價，位於黃金地段的老屋，整修後的效果與價格，與次級區段相較，更讓人驚艷，一般而言，只有精華地換才具有拉皮價值，也就是「地利」。

除了找到好的營造商，整建最困難的就是住戶要達成共識，甘願自掏腰包外，還必須忍受數個月到一年不等的施工期。

許多老屋住戶雖然有心拉皮，往往因為個別住戶反對，而胎死腹中。王先生去年在杭州南路買了間公寓，外牆剝落，看起來老舊，有住戶提議整建，五層樓公寓，總共加起來十戶，有的人家因為剛裝潢不願意改建，於是老屋拉皮成為最適合的整建方案，但整棟公寓拉皮整容需要100萬元左右，平均每戶得負擔至少20萬元的經費，礙於住戶們無法達成共識，兩三個月後，拉皮的計畫就不了了之。

商辦更要愛面子

除了住宅要拉皮顧面子，商辦的面子問題更是不能馬虎。

辦公室代表著公司門面，攸關公司形象，外表姣好的商辦大樓較受到青睞，租金也會水漲船高。

位於長安東路和松江路口的商辦大樓，本來每月每坪租金1000元都還乏人問津，但拉皮整建之後，租金躍升到1200元至1300元；南京東路和光復北路口的商辦大樓，拉皮美容前每坪單價大概30萬元，但整修門面之後，單價漲到37萬元到38萬元之間。　　南京東路上已經有幾棟商辦大樓正考慮要重新裝修門面，拉抬身價。