六大心法 遠離購屋糾紛

資料來源：2009/05/24 工商時報

馬婉珍／台北報導

購屋糾紛逐年增加，全台去年度的購屋糾紛案件，達到近2,000件，是7年來新高紀錄。而隨著房市買氣增溫，應更加注重購屋應有的權益，以免花大錢買房子，日後卻要一直面對惱人的糾紛，專家提出六大心法，保障自身權益、遠離購屋糾紛：

    　一、斡旋金可否撤回，應詳細載明：XX不動產台灣區總部法務襄理邱創智觀察，近期中古屋的購屋糾紛案例中，以買方付出斡旋金、與屋主議價成功後卻反悔居多。

    　邱創智提醒，買方付斡後，一旦屋主同意該價格出售，買方的「斡旋金」便轉為「定金」，表示交易完成，若此時反悔、不履行簽約，不但會沒收定金，甚至要付出成交價2％的仲介服務費。

    　許多人付了斡旋金、簽署「買賣議價委託書」之後，覺得只是「向屋主問問看」而已，誤以為沒有法律效力，邱創智說，其實雙方簽署「買賣議價委託書」，委由房仲向屋主議價成功、屋主願意售出時，這筆交易便算成功，必須依規定完成購屋簽約流程，否則就認定為違約，不但要沒收斡旋金且仍須支付2％仲介服務費。

    　二、房屋漏水銹蝕，應確實檢視：XX房屋指出，「房屋漏水」一直高居「購屋糾紛」榜首，幾乎是每5件糾紛，就有一件是因漏水引起。因此，XX房屋建議，購屋人選擇中古屋或新成屋時，都應優先檢視滲漏水問題。

    　XX房屋引用民法第354條的規定，條文中指出，賣方必須無條件擔保其所出賣之物，沒有交易上的瑕疵，也不得刻意隱瞞，但第355條同時也規定，若買方於簽訂契約時，賣方已清楚告知該物有瑕疵，則買方必須自行承擔責任。

    　除了要在雨天過後或雨季期間勤看屋，XX房屋法務室協理劉韋德認為，透過房仲買屋，對於買方較有保障，買方在交屋前，可向屋主要求瑕疵擔保責任，例如房屋漏水，原屋主便應負責解決房子的漏水問題，而在交屋後，若發現屋內滲漏水，也可於半年保固期內委由房仲處理。

    　至於買預售屋者，則應在驗屋階段看仔細，XX房屋代銷協理王財旺說，建商在交屋之前，會寄發通知、告知買方在接到通知後的2個禮拜內，相約時間來驗屋。

    　王財旺提醒，「驗屋」是最重要的步驟，一定要審慎檢視。驗屋時，民眾若發現瑕疵，應當場提出，建商也應當場向買方承諾，將會花費多久時間修復。

    　三、有無增建、改建，應具體說明：頂樓加蓋、公共空間增建等，已是台灣中古屋的常見型態，畢竟仍有拆除風險，因此屋主應具實以告，且清楚記載於標的現況說明書中。

    　四、請領最新謄本後再簽約：房仲業者提醒，買方簽約前，應先請領最新謄本，才可了解屋主的債務問題，可委由仲介代辦，以免簽約後才發現屋主欠下龐大債務，房子早已被查封，買方卻不知情。

    　五、賣方債務過高，應交付「價金履約保證」較有保障：XX房屋董事長王應傑指出，若屋主債務過高，或擔心屋主取走將購屋款項，除了要請屋主簽立債務確認單，也可交付「買賣價金信託履約保證」，保障買方在交屋前，所支付的款項控管於履約專戶，直到過戶後，屋主才可拿回賣屋價金。

    　六、如有租客，應事先溝通：買方可向屋主詢問租約到期日，XX房屋認為，買方應先與屋主談妥，由屋主將租客排除、再交屋給買方，或是由買方按原租約承接租客，所有談判條件都應明載於契約中。