最高限額抵押權 跨時空追債怪物

資料來源：蘋果日報 98.3.26

【經濟日報╱記者／呂郁青】

李小姐去年底賣掉房子，打算清償T銀行房貸，向銀行申請房屋清償證明，才能把房子交給新買主，T銀行卻要求李小姐要先還掉信用貸款餘額，才肯塗銷房屋抵押權，讓李小姐順利交屋賣房。

原來，李小姐是另一筆300萬元信貸的連帶保證人，還剩下100萬元信貸沒還完。李小姐說，「哪有這種事，怎麼可以把所有貸款統統綁在一起？」氣憤地向消保單位投訴。消基會金融消費委員郭尚義表示，銀行沒有違法，關鍵就在於當初李小姐簽下的房貸抵押權屬於最高限額抵押權，向同一家銀行借，不管是過去或是未來的所有貸款都屬抵押範圍。

房貸綁信貸

不過，亞洲大學財經法律學系副教授李禮仲認為，房貸綁信貸根本就不合理，應是橋歸橋、路歸路。消保會法制組組長邱惠美也表示，就算是最高限額抵押權也應限定在那筆貸款所衍生的債權，不能包山包海。

最高限額抵押權，是一隻橫跨過去、現在與未來的可怕怪物。李小姐萬萬沒想到，當初簽下房貸契約沒注意到的幾個關鍵字，會成為她現在買賣房子的阻礙。

問十個辦房貸的人，有九個搞不清楚自己簽給銀行的抵押權是「最高限額抵押權」，還是「普通抵押權」，李禮仲提醒，這些讓一般人聽了就頭昏的法律名詞，可能綁住你的房子一輩子。

「不就是把房子抵押給銀行嗎？房貸還完就沒事了吧？」最近剛辦房貸的王先生覺得，不用搞懂這麼複雜的法律名詞，反正只要按時繳房貸就好。

像王先生這種不想花心思看契約的消費者占大多數，王先生說，「反正看不懂，看了也沒有用。」李禮仲提醒，銀行要求王先生請姊姊擔任連帶保證人，如果王先生沒還完房貸，姊姊的房子有可能不能出售，或是王先生未來如果還有信貸糾紛不想繳，姊姊也須幫王先生繳信貸，否則姊姊房子有可能被拍賣。

王先生很驚訝，姊姊明明是王先生這筆房貸的保人，怎會變成也得負責王先生以後的信貸，還可能牽連姊姊的房子無法出售、換屋？

一家公股銀行房貸業務員說，她在放款處做了十幾年，常看到保人為房貸作保，卻沒想到連自己的房子也保不住。

「這是真的，」李禮仲說，就算房貸繳清了，但是本人或是作保對象還積欠信用卡、現金卡、信貸、車貸等貸款，銀行可以因為當初民眾房貸簽訂最高限額抵押權的權利，拒絕給予房貸清償證明，沒有房貸清償證明，民眾就沒辦法塗銷設定，沒有辦法塗銷設定，就沒辦法賣房子。

消保會也發現，銀行貸款常見爭議就是出自於此，很多人以為還完房貸，抵押權應該就消失了，沒想到，銀行不願塗銷該抵押權，最常發生的就是借款人還欠有其他債務，包括第二棟房貸、信貸或是現金卡，還是借款人還擔任他人的保人。

認知差距大

銀行不塗銷抵押權，影響的不只是民眾無法拿到清償證明，最重要的是，借款人想要賣屋、換屋都沒辦法。

大部分民眾都認為，既然提供抵押品的貸款已還清，銀行就應該要「公平」地把抵押權塗銷。邱惠美說，沒錯，一般人認知的這種關係，叫做普通抵押權，但現在大部分銀行房貸，都是依照「最高限額抵押權」設定。

就像哆啦A夢擁有任意門，銀行可在設定的金額中，跨越時間與空間，向民眾合法求償。消保會呼籲，銀行應修改定型化契約，不能包山包海抵押所有債權。

為何銀行房貸大多選擇最高限額抵押權，是不是過度保護銀行債權？銀行授信主管喊冤，最高限額抵押權對民眾也是好處多多，在事先設定的額度內，雙方可不斷發生債務關係，好處是不必不斷設定抵押權，造成民眾不便，像理財型房貸，民眾可以在額度內隨還隨借。不過，房貸業務員也坦承，很多人辦房貸1,000萬元，設定1,200萬元的最高限額抵押權，理論上還掉500萬元，還可以借500萬元到700萬元的抵押貸款，但民眾欠錢以現金卡借款。抵押貸款利率較低，現金卡卻高出很多。李禮仲說，「銀行享受抵押的好處，民眾卻沒享受到。」